Property Times Регіони

Карантинные ограничения существенно не повлияли на активность девелоперов, которые уже находились на этапе строительства объектов недвижимости в Харькове. Такое мнение высказал Игорь Балака, генеральный директор ООО «Производственно-правовой фирмы» Крона», вице-президент АСНУ.

В 2020 году показатель ввода в эксплуатацию бизнес-центров был рекордным за более чем пятнадцатилетний период — 7 новых БЦ, отмечает Владимир Чекалов, директор «Национальная управляющая компания», CPM®, аккредитованный преподаватель IREM (USA). На этапе строительства находится еще 12 объектов.

По утверждению Абдурахмана Шайхалова, основателя группы компаний Step by Step и CEO stepINVEST, низкий уровень вакантности офисных площадей в начале 2020 года и активизация спроса в 2021 году не позволили произойти критическим изменениям в этом сегменте рынка.

Среди основных негативных тенденций, сложившихся на рынке аренды офисов, эксперты выделяют тенденцию уменьшения площади офиса из-за перевода на удаленный режим работы сотрудников некоторых арендаторов. Еще одна наметившаяся рыночная тенденция — создание «гибких» пространств среди вакантной части в существующих офисах. В 2021 году также увеличилось количество сделок на рынке субаренды офисов.

Предложение

По оценке Виктории Рыльцевой, директора компании «Харьков Консалтинг Групп», кумулятивное предложение офисных помещений в аренду (GLA) в профессиональных и непрофессиональных офисных центрах Харькова на конец августа 2021 года достигло показателя 855 тыс. кв. м (при общей площади (GBA) свыше 1,1 млн кв. м).

По состоянию на 31.08.2021 в Харькове функционировало 50 бизнес-центров класса «А» и «В» совокупной офисной площадью в аренду (GLA) порядка 275 тыс. кв. м.

Обеспеченность профессиональными офисами класса «А» и «В» в Харькове составляет 193 кв. м на 1000 чел.

За 8 месяцев 2021 года был введен в эксплуатацию только один БЦ класса «В» – 2 очередь в торгово-офисном центре ЭПОС (пл. Защитников Украины, 2).

В 2020 году было введено в эксплуатацию 7 бизнес-центров класса «А» и «В» совокупной офисной площадью в аренду (GLA) 47 950 кв. м. Это БЦ Diamond City, Rotunda Hall, IT Park Manufaktura (секция HOME), «Юм-Инвест», «Тиняковка», «Vario», «Фагот».

До конца 2021 года заявлен ввод в эксплуатацию еще 5 БЦ площадью офисов 45 200 кв. м. Планируются к вводу БЦ класса «В»: Elysium Plaza (бывшее название «Шар в кубе»), IT Park Manufaktura (секции Space, Place и Next), «Матрица», «Соломон», Planeta Mall.

Кроме указанных выше бизнес-центров, на различных этапах реализации находится еще 7 проектов строительства БЦ класса «А» и «В» общей площадью свыше 100 тыс. кв. м с заявленными датами ввода в эксплуатацию в 2022-2023 годах.

Спрос

Начиная с середины февраля 2021 года активность на рынке офисов Харькова увеличилась. Это сказалось на уменьшении показателей вакантности и снижении темпов падения арендных ставок в качественных бизнес-центрах, отмечает Абдурахман Шайхалов.

Наибольшее количество арендаторов готовы были снимать офисы по арендной ставке 200-250 грн/кв. м/месяц.

Что касается ценовых ожиданий арендаторов офисов в БЦ, расположенных в центральных районах города, то основная доля запроса на такие офисы была по ставке 250–300 грн/кв. м/месяц.

В связи с увеличившимся предложением на рынке аренды, практически до нуля упал спрос на помещения в состоянии shell&core. Так же арендаторы увеличили свои требования к качеству бизнес-центров, в которых планировали арендовать офисы.

Наиболее активными арендаторами, как и в предыдущие годы, были компании ІТ-сектора. Их доля составляла порядка 56%, поясняет Владимир Чекалов.

Как отмечает Игорь Балака, наряду с ІТ-компаниями, значительную долю спроса формировали компании секторов логистики, производства, энергетики, медицины, образования, проектные и консалтинговые компании.

Самый высокий спрос со стороны арендаторов был зафиксирован на офисы в современных бизнес-центрах, расположенных в центральных районах города.

Во второй половине 2021 года вновь образовался дефицит площадей в аренду свыше 1 000 кв. м в БЦ высокого качества в центральных районах города.

Несмотря на увеличение вакантности и коррекцию арендных ставок, спрос на покупку офисов, особенно в центральных районах, увеличился.

По-прежнему, стабильно высокий спрос остается на готовый арендный бизнес — офисные пространства с действующими арендаторами. Качественный офис с доходностью 10-12% годовых (как правило, класса «А» или «В»), имеет самую высокую ликвидность и спрос со стороны инвесторов, нацеленных на пассивный доход.

Вакантность, арендные ставки, цены

Снижение спроса на рынке аренды и введение в эксплуатацию относительно большого объема новых офисных помещений в 2020 году повиляло на уровень вакантности профессиональной офисной недвижимости Харькова.

По утверждению Виктории Рыльцевой, вакантность в бизнес-центрах класса «А» увеличилась с 2% на начало 2020 года до 32% по состоянию на начало 2021 года. Вакантность бизнес-центров класса «В» за этот период увеличилась с 6 до 16% соответственно.

Высокий уровень вакантности в начале 2021 года в БЦ класса «А» был связан с незначительным увеличением доли свободных площадей в существующих бизнес-центрах данного класса, а также с вводом в эксплуатацию двух крупных БЦ в конце 2020 года — Rotunda Hall и Diamond City.

Активизация спроса на аренду с середины февраля 2021 года позволила снизить вакантность в БЦ класса «А» к концу августа до 1,4%.

Рис. 1 Вакантность в бизнес-центрах Харькова

Что касается уровня вакантности в БЦ класса «В», то данный показатель значительно отличается от месторасположения офисного центра в пределах города. Так, в БЦ класса «В», расположенных в центральных районах, средняя вакантность по состоянию на 31.08.2021 находилась на уровне 6%, в то время как в БЦ за пределами центра — на уровне 24%.

Рис. 2 Структура вакантных площадей в БЦ класса В по состоянию на 01.09.2021

В августе текущего года невысокий уровень вакантности в БЦ класса «А» и «В» в центральных районах города привел к превышению спроса над предложением офисов совокупной площадью свыше 10 000 кв. м (по имеющимся заявкам на аренду).

Рис. 3 Соотношение вакантной площади к общей арендной площади в БЦ класса А и В по состоянию на 01.09.2021

По результатам 2020 года было зафиксировано снижение уровня арендных ставок на офисы в Харькове. Так к концу 2020 года арендные ставки снизились в среднем на 13% относительно показателей на начала года.

К концу лета 2021 года во многих бизнес-центрах класса «А», «В» арендные ставки вернулись к уровню начала 2020 года, а в отдельных БЦ — даже было зафиксировано их повышение.

Эксперты отмечают, что в некоторых БЦ арендные ставки в долларовом эквиваленте не менялись по сравнению с началом 2020 года.

Арендные ставки по состоянию на 15.09.2021:

- БЦ класса «А» — $15–17/кв. м/месяц

- БЦ класса «В» (центральные районы города) — $12–15/кв. м/месяц

- БЦ класса «В» (за пределами центра) — $8–13/кв. м/месяц

- БЦ класса «С» — $5,6–11/кв. м/месяц

Цены продаж по состоянию на 15.09.2021:

- БЦ класса «А» — $1 300–1 600/кв. м;

- БЦ класса «В» — $700–1 300/кв. м;

- БЦ класса «С» — $500-800/кв. м.

Таким образом, по мнению экспертов регионального рынка, возможные дальнейшие карантинные ограничения, связанные с пандемией, вероятнее всего, не окажут глобального влияния на рынок офисной недвижимости Харькова в 2021 году. Спрос, прежде всего, будет формироваться на качественные объекты в бизнес-центрах класса «А» и «В».

Фото: Rotunda Hall