Property Times Підсумки року

Автор: Ганна Нагребельна

Одна з найбільш постраждалих від карантинних заходів сфера в Україні почала відновлюватися. Не зважаючи на песимістичні очікування, пов’язані з локдаунами, 2021 рік став для української готельної нерухомості здебільшого позитивним. На які саме показники вийшли готелі та що чекає на цей сегмент протягом 2022-го, читайте в матеріалі Property Times.

Невизначеність і непередбачувана активність

Очікування в сегменті готельної нерухомості України на 2021 рік були не надто оптимістичними. Побоювання повторного закриття із-за поширення коронавірусної інфекції змушували гравців цього ринку давати дуже стримані прогнози та не сподівалися на суттєве покращення.

«Станом на початок 2021 року всі гравці на ринку готельної нерухомості України перебували у фазі невизначеності, оскільки подальший розвиток ринку залежав від відновлення туристичних потоків, авіасполучення, розвитку епідеміологічної ситуації, а також від майбутніх урядових рішень стосовно подальших карантинних обмежень в Україні та в світі», — зазначає Ростислав Хома, керівник напряму консультаційних послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні.

«Якщо коротко охарактеризувати 2021-й, то це — турбулентність. На початку року ніхто не планував високе завантаження, яке було в літку 2021-го в Києві, при дуже низьких показниках зимових місяців. Звичайно, за таких великих коливань важливо планувати роботу та ресурси. На жаль, поширення короновірусу, його нових штамів, продовжує впливати на індустрію дуже суттєво, як і суто українські проблеми у внутрішній політиці та геополітиці.

Зважаючи на досвід 2020 року, коли ринок готельної нерухомості залежав від низки негативних і непередбачуваних чинників, зумовлених пандемією, планування 2021 року було досить складним і стриманим. Ми передбачали, що буде поступове відновлення галузі та покращення показників ефективності роботи готелів, однак, враховуючи брак підстав для оптимістичного прогнозу, досягнення докарантинного рівня за підсумками року не планувалось», — розповідає Марина Лео, партнер DEOL Partners (інвестиційні проєкти — Senator Hotels and Apartments, 11 Mirrors, Globe Runners, Secret Resort Club).

Проте ринок все ж почав відновлюватися і цьому сприяла низка факторів:

• готелі не зачиняли під час локдауну, і вони вже встигли адаптуватися до нових реалій, що вимагають підвищеної безпеки для туристів;
• зросла кількість іноземних туристів, особливо з країн Близького Сходу — завдяки послабленню карантинних обмежень, лібералізації візового режиму для іноземців та появі прямого авіасполучення з саудівською столицею Ер-Ріядом, відновленню сполучення зі столицею Катара Дохою;
• збільшилася кількості офлайн заходів, що проводили в країні протягом року, оскільки були послаблені карантинні обмеження;
• пожвавився бізнес-туризм;
• відкрили більше лабораторій, що дає можливість здати тест на COVID-19 без перешкод і в будь-який час доби.

«Активізація туристичних потоків із країн Перської затоки стала одним із головних факторів пожвавлення ринку протягом 2021 року, зокрема у готелях високого цінового сегменту. Ключовими локаціями для туристів з Саудівської Аравії стали Київ, Львів, Одеса та Карпати. За рахунок гостей з країн Перської затоки збільшилась і середня тривалість перебування туристів у містах. Наприклад, у Львові протягом перших трьох кварталів 2021 року в середньому туристи залишалися до 4-4,5 днів, тоді як у 2019-му цей показник становив 3,8 днів», — відзначає Ростислав Хома.

Окремо експерти виділяють тренд «Відпочивай в Україні», який протягом 2021 року сприяв пожвавленню попиту в туристичних локаціях України.

«Торік збільшилась частка внутрішнього туризму через продовження низки обмежень на виїзд із країни, зростання рівня життя серед населення загалом і необхідність у коротких заміських поїздках на один-три дні. Цей фактор викликав підвищений попит на заміські готелі, яких в Україні обмежена кількість, і здебільшого вони орієнтовані на пляжний або гірськолижний відпочинок. Такий тренд показує щорічне зростання середньої ціни та завантаження в готелях, які розташовані за дві-три години їзди від великих міст — Києва, Дніпра, Харкова, Одеси, Львова й інших, — коментує Артур Лупашко, засновник мережі готелів Ribas Hotels.

Позитивно вплинула на готельній ринок і легалізація грального ринку, що сприяла будівництву нових готелів під запити гемблінгу (гральний бізнес, пов’язаний з казино, ігровими автоматами, покером тощо). «Легалізація цього виду бізнесу обмежила можливість його розміщення виключно в сертифікованих готелях під 3, 4, 5 зірок з номерним фондом від 25, 50 та 100 номерів. Девелопери й інвестори запустили будівництво готельних комплексів із дотриманням усіх норм та вимог, у необхідних для гемблінгу локаціях. За нашими підрахунками, сьогодні в Україні налічується близько 40 готелів з інвестиційною ємністю понад 4 млрд грн, що знаходяться на стадії проєктування, погодження документації та будівництва. З них сім проєктів супроводжує компанія Ribas Hotels Group — у Києві, Полтаві, Білій Церкві, Борисполі та Тернополі», — додає Артур Лупашко.

До чинників, що мали позитивний вплив на ринок Марина Лео також відносить зменшення податкового навантаження завдяки запровадженню пільгової ставки ПДВ у розмірі 7% на готельні послуги. Водночас, експертка наводить низку факторів, що мали негативний вплив на туристичну привабливість України:

• нестабільність політичної ситуації в країні та ймовірність ескалації військового конфлікту;
• збільшення комунальних тарифів, що суттєво позначається на прибутковість, а в деяких випадках поставило під сумнів доцільність роботи готелів;
• пошук персоналу — через нестабільність професіонали вибирають для роботи інші сфери, а не гостинність.

Готельна нерухомість за 2021-й у цифрах

За даними компанії EY в Україні, протягом січня-листопада 2021 року, на фоні різкого пожвавлення попиту, середній рівень заповнюваності готелів високого цінового сегмента Києва продемонстрував значне відновлення, зокрема протягом другого півріччя 2021 року становив близько 40% (у порівнянні з 18% за аналогічний період 2020 р.).

«Однак, варто зазначити, що поточний рівень заповнюваності, який спостерігався протягом 2021 року все ще не досягнув докарантинних показників аналогічного періоду 2019 року (близько 46% в січні-листопаді 2019 р.)», — пояснює Анастасія Федірко, старший консультант напряму консультаційних послуг у сфері нерухомості EY в Україні.

Динаміка середнього рівня заповнюваності в готелях високого цінового сегменту, Київ, з січня 2019-го до листопада 2021 р.

Джерело: STR Global, аналіз EY

Показник середньої вартості номеру (ADR), за даними EY в Україні, за період січень-листопад 2021 р. у готелях високого цінового сегменту Києва збільшився на 24% у валюті в порівнянні з аналогічним періодом 2020 р. та становив близько $174, відповідно перевищив показники доковідного 2019 року (близько $153).

Динаміка середньої вартості номеру (ADR) у готелях високого цінового сегменту, Київ, з січня 2019-го до листопада 2021 р.

 Джерело: STR Global, аналіз EY

Коментуючи цифри, Анастасія Федірко зазначає, що суттєве зростання показника ADR у поєднанні з відновленням рівня заповнюваності призвели до різкого збільшення показника дохідності на номер (RevPAR) у готелях високого цінового сегмента — на 150% у валюті (в порівнянні з аналогічним періодом минулого року). За підсумками січня-листопада 2021 р. показник RevPAR становив близько $70 (проти $28 в цьому ж періоді 2020 р.) та повністю відновився до рівня докарантинного 2019 року.

Водночас, Яна Литвинчук, заступниця керуючого директора компанії Cushman & Wakefield в Україні, розповідає: «Станом на кінець 2021 року майже по всіх категоріях готелів у Києві, Львові та по більшості категорій готелів Одеси ми можемо констатувати, що стосовно цін за номер показників доковідного рівня досягнуто не було. Найбільш позитивні показники відновлення ринку характерні для Одеси та Львова, що є природним через раніше прогнозовану переорієнтацію на внутрішній туризм. При цьому ринок Києва більш залежний від бізнес-туризму, трохи відстає від регіонів, які є найбільш популярними для внутрішніх туристів».

У підтвердження своїх слів експертка наводить аналіз значення rack rates в Києві, Одесі та Львові за період з 2018-2019 років до 2021-го.

Київ

Джерело: Cushman & Wakefield в Україні

Одеса

Джерело: Cushman & Wakefield в Україні

Львів

Джерело: Cushman & Wakefield в Україні

Відповідно до аналітики, яку наводить Марина Лео, рівень завантаження готелів у Києві у 2021 склав біля 40% проти 20% у 2020-му і 50% — у 2019-му. У Києві в середньому вартість однієї доби проживання (rack rates) у 2021 становила 185$, проти 150$ у 2020-му, та 175$ — у 2019-му. «За рахунок підвищення rack rates та зростання завантаженості, у 2021 р. відзначаємо зростання прибутковості номерів (RevPAR). До прикладу, в одному з апарт-готелів цей показник збільшився майже удвічі в порівнянні з 2020 роком», — додає експертка.

Зі свого боку, Артур Лупашко зазначає, що порівняно з 2020 роком, показник ADR для готелів 3 зірки виріс на 20% і склав 1 350 грн за OCC (середньорічне завантаження) у 60%, для готелів 4 зірки виріс на 8-12% і склав 2050 грн при ОСС у 65%.

Курортні та заміські готелі продовжують показувати значне зростання ціни та завантаження. «Тренд на цей вид туризму щорічно посилюється і показує приріст на 50-60% у грошовому еквіваленті. Показник ADR для заміського готелю нижче середнього сегменту становить 2 200 грн, середнього — 3 500 грн та високого — понад 5 000 грн. У високий сезон та святкові дні ціни сягають позначки 15 000-25 000 грн за номер «Стандарт» зі сніданками та СПА», — додає експерт.

Серед найбільш популярних форматів, що не були названі вище, експерти відзначають:

• глемпінги — гламурні кемпінги, які є симбіозом готелю та відпочинку на природі у наметі. Тобто в наметах облаштований повноцінний номер із ванною кімнатою;
• нішу сервісних апартаментів.

«Будуть з’являтися цікаві нові проєкти та форти, але тільки час покаже, які з них стануть найбільш затребуваними та прибутковими», — додає Марина Лео.

Прогнози на 2022 рік

За оптимістичного сценарію фахівці прогнозують, що вийти на докарантинні показники чистого прибутку на квадратний метр готельна нерухомість України зможе до 2023-2024 р. У 2022 році темпи відновлення операційних показників залежатимуть від того, якою буде епідеміологічна та геополітична ситуації в Україні, чи збережеться попит на поїздки в гостей із країн Перської затоки й інших іноземних туристів. Як уточнює Анастасія Федірко, особливо це буде актуально для готелів високого цінового сегмента, де іноземні гості формують значну частину цільової аудиторії.

За словами Артура Лупашка, тенденція зростання протягом поточного року продовжуватиметься, і ємність ринків становитиме 70% від показників 2019 року. Песимістичний прогноз може бути пов’язаний виключно з політичними факторами, до яких схильна Україна з 2014 року.