Property Times Думка

За даними аналізу, який здійснюється в межах проєкту «Росія заплатить» командою KSE Institute (аналітичний підрозділ Київської школи економіки), станом на 19 травня 2022 р. в Україні внаслідок бойових дій було зруйновано 38,6 млн кв. м житла. Країна вкрай потребує великої кількості вже готових квартир та будинків.

Property Times запитав у забудовників, чи готові вони змінювати свої стратегії продажу і переорієнтоваватися з продажів квадратних метрів на ранніх етапах будівництва на продажі вже готового житла, і як це може позначитися на їхній  роботі.

Ірина Міхальова,
директорка з маркетингу групи компаній DIM

Результатом повноцінного вторгнення росії стала тотальна розруха багатьох українських міст та сіл. Потреба в готовому житлі колосальна — його чекають тисячі українських родин, які залишилися просто неба. Проте, на мою думку, кардинальна зміна стратегії продажу забудовників на користь продажу готового житла наразі малоперспективна та залежить від наявної фінансової моделі девелопера.

Враховуючи стрімке падіння реальних доходів населення внаслідок війни та можливе підвищення податків, анонсоване міністром фінансів, потенційний обсяг продажів готового житла не перевищуватиме 15%. Якщо ми говоримо про відновлення державної підтримки згодом, цей показник може незначно зрости в межах 5%. Решту квадратних метрів все ж таки, поки що, будуть купувати на різних етапах готовності, аби зменшити фінансове навантаження.

Між тим, враховуючи психологічний фактор наслідків війни та вимушеної зупинки будівництва, покупці скоріше віддаватимуть перевагу житловим комплексам із вищим ступенем готовності, ніж етапу котловану, та стабільною динамікою на майданчиках. Тож головне зараз — якомога найшвидше нарощення будівельних темпів. 

Для швидкої та безпечної зміни стратегії з продажу квадратних метрів на ранніх етапах будівництва на користь продажів готового житла, перш за все, необхідне реальне інвестиційне кредитування. Тож поки будівельний сектор не відчує покращення інвестиційного клімату або не отримає прозорих умов пільгового кредитування, мова про зміну стратегій не йтиме. До того ж формат ескроу-рахунків та банківського кредитування девелоперів поки що мало ймовірний, беручи до уваги усі складнощі для фінансового сектора та будівельного ринку.

Тетяна Маркова,
директор Департаменту продажу і маркетингу ПрАТ «ХК «Київміськбуд»

Щоб будівельники могли змінити стратегію продажу і продавати готові квартири, потрібно фінансування держави або дотації. Наприклад, держава надає дешеві кредити будівельникам, які повертають кошти після введення будинків та продажу квартир покупцям. Люди мають змогу одразу купувати і жити. Своєю чергою, забудовник має змогу працювати і створювати робочі місця. Тоді такий механізм був би дієвий і спрацював. Також це можуть бути не лише дешеві кредити, а і цільові кошти, цільові програми, за допомогою яких «збудував/продав/віддав».

Сергій Пилипенко,
генеральний директор групи компаній«Ковальська»

Нам легше мати таку гнучкість завдяки вертикальній інтеграції. Ми самі виробляємо більшість матеріалів, з яких будуємо, тому можемо продавати об’єкти на більш пізніх етапах. Але для переходу на продаж готового житла, девелопер повинен самостійно профінансувати всю вартість об’єкту. В наших реаліях це практично неможливо, в основному через відсутність довгострокового проектного фінансування від банків по адекватним відсотковим ставкам і високими ризиками як галузі так і економіки країни в цілому. Поки реальної альтернативи існуючій схемі не існує. Хіба що держава створить програму доступної іпотеки з компенсацією відсоткової ставки та простимулює як державні, так і комерційні банки долучитись до фінансування житла. Іпотека повинна бути до 5% річних в національній валюті терміном від 20 років.

В будь-якому разі, варто враховувати що цикл створення кожного об’єкта в середньому складає 2-3 роки від початку проектування до заселення. Ми зараз в пошуках швидкого ефективного рішення, яке б дало змогу вдвічі скоротити терміни будівництва і вирішити проблеми попиту. Мова йде про створення проекту житлових будинків з префабу (збірних залізобетонних конструкцій). Зараз ми вкладаємо інвестиції в розробку проектних рішень, і пропрацьовуємо повний технологічний цикл. Поки робимо це з власної ініціативи, маючи багато невідомих, але з твердою вірою в успіх.

Анна Лаєвська,
комерційна директорка «Інтергал-Буд»

Внаслідок воєнних дій виник значний дефіцит житлової нерухомості. Але компенсувати цю нестачу шляхом виключно будівництва нового житла, принаймні швидко, просто неможливо. Побудувати 5-6 млн квадратних метрів якісного житла на заміну того, що було знищено, в короткі терміни не вдасться, на це підуть роки. Потрібно бути реалістами та розуміти, що чекати, поки забудовники побудують необхідну кількість будинків, аби продати у вже готовому стані, марна справа. 

Натомість можна піти іншим шляхом. Є вже збудовані проєкти, частина квартир у яких досі не продана. Є об'єкти, що знаходяться на завершальних стадіях, де готовність 60-70% та вище. В такому разі період очікування на квартири становитиме приблизно півроку, що є більш прийнятним терміном. 

Що важливо, багато хто з учасників ринку пропонує квартири одразу з ремонтом, зокрема, компанія «Інтергал-Буд». Така пропозиція є більш ніж оптимальною, оскільки громадяни, що втратили домівки через війну, отримають вже повністю готове для проживання, комфортне помешкання. Саме такі об'єкти мають бути у фокусі держпрограм, націлених на компенсацію втраченого житла.  

Інший варіант, який зараз обговорюється, це компенсація державою оренди. Недостатню кількість квартир можна компенсувати орендним фондом. Це і старі будинки, мешканці яких тимчасово покинули межі свого населеного пункту або України, і новобудови, частина квартир в яких придбана з інвестиційною метою (оренда або перепродаж). У разі прийняття керівництвом країни рішення щодо повної або часткової компенсації за оренду таких квартир, можна було б тимчасово наситити попит на житлову нерухомість.  

Що ж до повного відновлення житлового фонду на заміну втраченому внаслідок війни, то це питання кількох років. І великі забудовники, які мають достатньо фінансового ресурсу для будівництва без залучення інвестицій на ранніх етапах, можуть це зробити. Однак знову ж таки необхідна підтримка держави. По-перше, у вигляді програм доступної іпотеки, аби забезпечити платоспроможний попит для реалізації вже збудованих квадратних метрів. По-друге, у вигляді програм кредитування бізнесу, проєктного фінансування, щоб підтримати девелоперів у розв'язанні цієї масштабної задачі.   

Леся Глущенко, 
комерційна директорка ODG Development

Дійсно, зважаючи на обставини, які склалися в країні, готове до негайного заселення житло стає найбільш популярним запитом покупців і ця тенденція збережеться в майбутні роки. Навіть коли буде задоволено попит, спричинений вимушеною внутрішньою міграцією населення, структура попиту залишиться з значним переважанням готового житла над житлом на стадії будівництва. ​

Забудовники знають про потреби ринку в готових квартирах. Але жоден з них не може забезпечити їх тут і зараз. Цикл будівництва тривалий і ресурсомісткий, а переважна більшість забудовників роками приймала за комерційну ціль продати всі квартири на стадії будівництва, тож коли ми бачимо будинки на завершальній фазі будівництва, ми розуміємо, що майже у кожної квартири таких будинків вже є власник, який чекає на заселення. А отже, швидко забудовникам не вдасться забезпечити потреби ринку, оскільки це житло, яке зараз ще на стадії котловану або і взагалі ще проєктується. Наша компанія, в свою чергу, має виважену політику управління товарними запасами, тому у всіх будинках, що наразі зводяться, забезпечувався рівномірний продаж квартир по стадіям готовності. Таким чином, ми в асортименті маємо як значну кількість готового житла, так і житла, що знаходяться вже в процесі введення в експлуатацію і буде заселятись вже за кілька місяців. Безперечно, в масштабах потреб столичного регіону, наявне готове житло не може задовольнити попит, але якщо забудовники не зможуть швидко адаптуватися до нових реалій, покупець буде змушений переорієнтуватися на ринок вторинної нерухомості.

Основна проблема для забудовників — інвестиції в будівництво. Лише одиниці компаній на ринку девелопменту мають власні кошти, достатні для зведення будинку чи житлового кварталу. Всі інші — залучають інвесторів, якими в більшій мірі виступали самі ж покупці нерухомості, що купляли житло на етапі будівництва. Наразі, коли більшість покупців бажає придбати відразу готове житло, а забудовники не мають власних коштів в достатньому обсязі, виникає проблема фінансування будівництва — чиїм коштом будуть зводитись готові до заселення будинки. Залучення забудовниками кредитних коштів призведе до суттєвого здорожчання житла, ціни на яке і так досягають захмарного рівня через зростання собівартості: матеріали, логістика тощо. За умови впровадження державної програми фінансування будівництва, до розробки якої залучити експертні групи з представників всіх дотичних ланок задля формування робочого надійного практичного інструменту, це питання можна було б вирішити. Адже, в такому випадку забезпечення житлом громадян, що того потребують, обійдеться державі майже вдвічі дешевше, ніж надання компенсації кінцевому споживачу, який буде, в свою чергу, дуже обмежений у виборі житла, яке можна придбати за надану компенсацію.

Підготувала Ірина Настич