Property Times Готельна нерухомість

Автор: Ірина Настич

Туристичний бізнес й готельний сектор зокрема зазнали серйозного удару від запроваджених карантинних заходів. Зачинені кордони, кволий внутрішній туризм, і як результат — спорожнілі готелі. Property Times разом з експертами розбирався, як карантин вплинув на ринок готельної нерухомості.

Падіння завантаженості

Аналітики зазначають, що готельний ринок постраждав від пандемії чи не найбільше серед всіх сегментів комерційної нерухомості.

«З початку року, потік туристів в Київ впав на 90% у порівнянні з таким самим періодом 2019 року. За даними Асоціації індустрії гостинності України, у 2019-му році було здійснено близько 20 млн поїздок по країні, а в 2020 році активним був тільки січень (гірськолижний сезон). В наступні місяці, із введенням карантину, туристична сфера зазнала масштабного удару. Відповідно до вимог МОЗ та з метою скорочення експлуатаційних витрат багато готелів були змушені закритись, скорочувати персонал або відправляти у вимушену відпустку, задля оптимізації збитків», — коментує Діана Старунчак, керівник відділу маркетингу та досліджень CBRE Ukraine.

«За даними STR, влітку середній показник завантаженості готелів по Україні не перевищував 10% для тих готелів, які працювали, в той же час по Європі в деякий країнах він складав до 35% (Франція, Іспанія). Варто зазначити, що дані STR відображають лише дані тих готелів, які подають свою звітну інформацію до STR, зазвичай, це міжнародні готельні оператори, відповідно, можна припустити, що цей показник може бути вищий через те, що такі дані достатньо обмежені», — наводить дані Яна Литвинчук, заступниця керуючого директора Cushman & Wakefield Ukraine.

Експерти зазначають, що не всі категорії готелів постраждали однаковою мірою. «Стійкішими виявляються ті об’єкти, які вже мають репутацію на ринку, пул лояльних гостей, запас міцності, гнучкість, вміння адаптуватися до нових реалій та пропонувати нові сервіси та продукти. У цьому сенсі, можливо, маленькі незалежні готелі легше пристосовуються до ситуації, аніж великі глобальні мережі. Звичайно, що п’яти та чотирьохзіркові готелі завжди були популярнішими серед іноземних туристів, а внутрішні мандрівники перевагу віддавали демократичному житлу, і ця тенденція наразі очевидна», — пояснює Марина Лео, партнер DEOL Partners, CEO 11 Mirrors Design Hotel та мережі Senator Hotels and Apartments.

За спостереженнями Артура Лупашка, генерального директора керуючої компанії Ribas Hotels Group, більшою мірою від обмежень постраждали готелі середнього і нижче середнього сегментів. Як пояснює, експерт, це сталося, тому що більшість курортів і міст України, де розташовані готелі, орієнтовані на внутрішнього туриста, який не має великих сум на відпочинок.

Найнижчий показник завантаженості готелів припав на квітень — період найжорсткіших карантинних обмежень. Тоді за даними аналітиків CBRE Ukraine, рівень завантаженості становив рекордно мінімальні 4,1%. В кінці першого півріччя, станом на червень, заповнюваність готелів зросла до 7,3%.

Rack rates та RevPAR

Про стан готельного ринку красномовно говорять основні показники. Так, за даними Cushman & Wakefield Ukraine, на кінець першого півріччя 2020 р Rack rates знизилися для всіх категорій готелів як в доларах, так і в гривнях (в порівнянні з аналогічним періодом попереднього року). При цьому, зазначають аналітики, зниження вартості проживання для готелів, що функціонують в сегментах Upscale і Upper Midscale виявилося найбільшим.

«В залежності від типу готелю динаміка Rack rates була різною. Так, Rack rates для апартаментів показали одне з найбільших знижень (в середньому близько 30% в дол. США). Це частково може пояснюватися тим, що один з великих гравців ринку в цьому сегменті пропонував більш істотні знижки до вартості проживання в порівнянні з іншими учасниками ринку», — пояснює Яна Литвинчук.

Знизилася й прибутковість на номер (RevPAR). За даними аналітиків CBRE Ukraine, просідання  склало 63% рік до року до $20. Середній тариф в червні в порівнянні з травнем залишався стабільним на рівні $90, хоча заповнюваність збільшилася на 2,8 п.п. до 7,3% в порівнянні з травнем, такі дані наводять аналітики. «Найбільше постраждала завантаженість люксового сегменту. Прослідковується така динаміка: чим нижче сегмент, тим вище показник завантаження», — коментує Діана Старунчак.

В цілому по ринку, картина досить неоднорідна. Марина Лео зазначає: «Якщо порівнювати з серпнем минулого року, то показники середнього відпускного тарифу (СОТ) десь змінилися, а десь вийшли на той ж самий рівень. Наприклад, середня ціна за номер у дизайн-готелі 11 Mirrors дорівнює $159 ($205 — у серпні 2019), у Senator Maidan — $102 ($132 — у серпні 2019), у Senator Victory Square — $105 ($107 — у серпні 2019), Senator City Center $96 ($107 —у серпні 2019)».

Експертка поділилася цікавими спостереженнями, незважаючи на те, що на період карантину було скасовано авіарейси з багатьма країнами, співвідношення гостей 11 Мirrors та мережі Senator Hotels and Apartments трималося на тому ж рівні — 70% іноземних туристів (в основному — ділових) та 30% локальних. «Цікаво, що потік іноземців, які подорожують до столиці з питань бізнесу або особистих причин, поки ще перевищує кількість українських мандрівників. Але ця картина може суттєво змінитися через те, що в Україні ввели обмеження на в’їзд іноземних громадян до 28 вересня, — коментує Марина Лео. — А ось Globe Runner, навпаки, користується популярністю серед жителів Києва та регіонів, вони складають більшу частину гостей хабу».

Регіони

Карантин змусив переорієнтуватися готельний бізнес на внутрішній туризм, це вплинуло на розвиток ринкової ситуації в регіонах. Традиційно основні туристичні хаби України — Одеський регіон, Херсонська, Запорізька та Миколаївська області з виходом до Чорного моря, а також Карпатський регіон. «За результатами половини літнього сезону ми спостерігаємо стабільний попит в цих регіонах, при чому, це характерно для готелів різного класу і цінової категорії. Заповнюваність в популярних готелях цінової категорії вище середньої і високої становить більше 85%», — коментує Яна Литвинчук.

Експерти зазначають, що в деяких регіонах навіть спостерігається зростання середньої вартості номерів, на відміну від Києва. «Середня вартість номерів в сегменті готелів середнього цінового порогу та вище в курортних зонах Буковель, Карпати, Закарпаття, Одеська, Херсонська, Миколаївська області зросла на 10-20%, — говорить Артур Лупашко. — Наші готелі в Одесі, Затоці, Коблево, які мають рівень чотири зірки і вище, також цього літа показали більш високий прибуток, ніж в минулому році».

Найкращу динаміку демонструють південні регіони, а саме курорти Одеської, Миколаївської та Херсонської областей, наводять дані аналітики CBRE Ukraine. Тут, за даними оператора мобільного зв’язку Vodaphone Україна, судячи зі зростання мобільного трафіку, на 30% більше туристів, ніж аналогічного періоду минулого року. В тому числі: на курорті Кирилівка (Запорізька область, Азовське море) мобільний трафік свідчить, що на 55% більше відпочивальників; в місті Бердянськ (Запорізька область, Азовське море) на 37% більше; на азовських курортах підконтрольної Києву частини Донеччини (Ялта, Урзуф, Білосарайська коса) людей побільшало на 100-170%.

«Можна виокремити місто Одеса, де чисельність туристів повернулась до докоронавірусного рівня, найбільше було туристів з Києва, Запоріжжя та Дніпра. Туроператори стверджують, що найбільше запитів за літній період було щодо традиційних морських курортів України: Одеса, Затока, Коблево, — коментує Діана Старунчак. — Зокрема, фіксується туристичний бум у західних областях, Українські Карпати надзвичайно популярні цього літа, проте порівнювати гірський та морський відпочинки не варто, так як в літню пору морські курорти є більш популярними». 

Вартість готельної нерухомості

Карантин вплинув не тільки на завантаженість готелів, Rack rates, RevPAR та інші показники готельного бізнесу, але й на вартість готельної нерухомості.

Об'єкти гостинності та готельної нерухомості знизилися в ціні, зазначає Артур Лупашко. «Ми бачимо це вже у відкритих джерелах: на сайтах агентств нерухомості, які продають комерційну нерухомість (готельну у тому числі), — говорить експерт. — Вартість ії впала приблизно на 30% від житлової. У той же час так само як і приватні будинки, які виросли в ціні в деяких регіонах удвічі: в морських — Одеса (приватний сектор) на 50-70% стали дорожче у продажі. А оренда збільшилася вдвічі, а в деяких випадках — навіть втричі. Що стосується готельної нерухомості сегмента середній плюс і вище, то в цілому її позиції зміцнилися. Не можу сказати, що збільшилася кількість успішних угод, але проекти не зупинилися. Інвестори, які шукали об'єкти під купівлю, продовжують це робити».

Заборона на в’їзд іноземців майже до кінця вересня також негативно позначилася на ринку готельної нерухомості. «Наразі у нас було два замовлення від іноземних інвесторів щодо будівництва готелів у столичному регіоні. Вони заморожені і відкладаються на невідомий термін», — говорить Артур Лупашко. — Місяць чи два заборони на в’їзд іноземцям це — втрати на півроку-рік у галузі залучення нових інвестицій в Україну. Це перенос старту готельних девелоперських проектів, які вже повинні були запуститися. Це величезні збитки для багатьох готелів світових мереж у великих містах — Києві, Львові, Одесі, Дніпропетровську, Харкові. Складно оцінити суми втрат. Вважаю, що це сотні мільйонів доларів для готельної галузі». 

Перспективи відновлення

На жаль, прогнози щодо відновлення основних показників не дуже втішні, в залежності від сегменту ринок буде оговтуватися подекуди 3-4 роки. Цей процес буде доволі складним і залежитиме від багатьох чинників.

«Якщо говорити про відновлення після кризових явищ, то варто згадати не стільки світовий досвід, як звернулись до досвіду самої України та її відновлення після кризи 2013-2014 років. На початку 2017 року в цілому по Україні були досягнуті показники по заповнюваності 2012 року, відповідно відновлення зайняло 3 роки. Однак світові експерти сходяться на тому, що відновлення після пандемії та зняття всіх обмежень буде більш швидким в порівняння з відновленням після глибокої економічної кризи, яку ми спостерігали а 2008-2009 рр, наприклад», — коментує Яна Литвинчук.

«Крім критичного зниження дохідних показників, прогнозується зростання операційних витрат, що негативно відіб'ється на валовому операційного прибутку готелів, — прогнозують аналітики CBRE Ukraine. — Ми очікуємо, що докарантинний рівень заповнюваності зможе відновитися в готелях економ і середнього цінового сегмента. Люксовому сегменту потрібно більше часу, але як тільки ситуація більш-менш стабілізується та відкриються кордони для іноземців, відкладений попит на даний сегмент поступово зможе відновитись».

«Наразі короткострокова переорієнтація зовнішніх туристів на внутрішній ринок позитивно позначається на показниках операційної діяльності готелів, орієнтованих на рекреаційний сегмент, при цьому, дана тенденція може мати і середньостроковий ефект, при другій хвилі коронавируса, яка з великим ступенем ймовірності може бути восени 2020 — взимку 2021, — коментує Яна Литвинчук.  — Для готелів, орієнтованих на бізнес сегмент, ми прогнозуємо більш довге відновлення до рівня операційних показників 2019 року. З нашої точки зору, може знадобитися 4-5 років для того, щоб повернути галузь до рівня до COVID 19».

Відновленню бізнес-сегменту перешкоджає обмеження на в’їзд іноземцям, а також скорочення багатьма компаніями витрат на відрядження, додає Артур Лупашко.

Певне пожвавлення ринку спостерігалося влітку. «Так, у червні-липні, наші готелі продемонстрували досить непогані показники. Стосовно завантаженості наших готелів, у серпні дизайн-готель 11 Мirrors був заповнений на 53% (для порівняння 84% — у серпні 2019), Senator Maidan — на 59% (88% — у серпні 2019), Senator Victory Square — 81% (90% — у серпні 2019), Senator City Center — 82% (89% — у серпні 2019 ). Globe Runner теж демонструє позитивну тенденцію, він у серпні був заповнений на 41%, а у липні — на 23%. Це нормальна динаміка завантаження нового об'єкта», — наводить цифри Марина Лео.

Як будуть розвиватися подій в подальшому, поки складно прогнозувати, адже багато буде залежати від того, чи подовжать обмеження на в’їзд іноземних громадян, чи буде друга хвиля пандемії і яким чином на неї відреагує влада, тощо.

«Введення будь-яких більш жорстких карантинних обмежень в Україні, в тому числі вже запроваджених до кінця вересня заборон на в’їзд іноземцям, тільки негативно вплине на показники операційної діяльності готелів, відповідно можна прогнозувати їхнє погіршення по результатам року в порівнянні з наведеними цифрами за літній період», — припускає Яна Литвинчук.